De nombreux litiges peuvent opposer un bailleur et un locataire durant la durée du bail, parmi lesquels figurent les loyers impayés.

Dès le premier impayé, il est conseillé au bailleur d’envoyer un courrier recommandé à son locataire pour le mettre en demeure de payer.

Si cette première étape reste infructueuse, une mise en demeure par voie d’huissier sera faite : il s’agit d’un commandement de payer sous deux mois.

En cas d’absence de paiement sous deux mois, le bailleur peut passer par la voie judiciaire.

• Obtenir un jugement d’expulsion

Le bailleur devra saisir le Juge du contentieux et de la protection près le Tribunal judiciaire territorialement compétent.

S’il est fait droit à la demande, le jugement condamnera le locataire à payer les sommes dues, mettra fin au bail et prononcera l’expulsion du locataire.

Une fois le jugement rendu, il devra être notifié par huissier de justice. Chaque partie dispose du droit d’interjeter appel durant un mois.

Passé ce délai, le bailleur devra transmettre au locataire un commandement d’avoir à quitter les lieux par voie d’huissier. Le locataire dispose de deux mois pour quitter les lieux. S’il ne le fait pas, son expulsion avec le concours de la force publique peut être envisagée.

• La trêve hivernale

L’expulsion d’un locataire ne peut pas avoir lieu durant la période appelée trêve hivernale.

Chaque année, la trêve hivernale débute du 1^er novembre au 31 mars.

On ne peut donc pas expulser le locataire durant cette période, c’est-à-dire le sortir de force du logement avec le concours de la force publique.

La procédure judiciaire peut toutefois être intentée durant la trêve hivernale. Il est donc possible d’obtenir un jugement durant cette période, qui ne pourra toutefois être mis à exécution qu’une fois la trêve hivernale terminée.

• Les recours du locataire

Le locataire est en droit de demander l’allocation de délais de paiement.

En effet, en vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner la dette dans la limite de trois années.

Si ces délais de paiement sont accordés par le Tribunal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou sa résiliation sera ordonnée mais les effets seront reportés. Ainsi, si le locataire s’acquitte de sa dette selon le calendrier fixé jusqu’à apurement complet, les droits du locataire ne sont plus remis en cause.

Au moindre retard ou impayé de paiement selon le calendrier fixé par le juge, le bailleur pourra mettre à exécution l’expulsion puisqu’il dispose déjà d’un jugement.

Le locataire est aussi en droit de demander des délais pour quitter le logement dans les meilleures conditions possibles.